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春日・後楽園よりも先に輝く街は？　文京区で価格上昇が期待されるエリア

都心における地価やマンション価格の上昇が大きな注目を集めている。存在感を増しているのが都心6区の一角に位置付けられる「文京区」だ。今年1月1日時点の東京都の公示地価（住宅地）の地点ごとの上昇率を見ると、23区で2位の地点を有するのが文京区となった。その文京区のなかで特に注目のエリアはどこになるのか。 東京23区で地価が伸びるのは“新陳代謝”のある街 東京都は人口減少社会の日本にあって人口増が続いているものの、いつまでも続くものではない。2040年頃には人口減に転じると見られており、都内や23区内、あるいは同じ区内であっても、街ごとに明暗が分かれる時代がやってくると考えられる。 『街間格差』（中公新書）の著書がある不動産事業プロデューサーの牧野知弘氏（オラガ総研代表）は「東京都全体の地価が上がっていくとは考えにくい」と指摘する。 「地価が伸びていくのは、転入する人と転出する人の両方がいる、いわゆる“新陳代謝”のある街だと考えられます。東京23区の同じ区内であっても、街ごと、エリアごとに格差が出てくると考えられます」（牧野氏、以下同） 多くの大学や名門校が立地し、数年単位で若者が入れ替わっていくことから“新陳代謝”が生まれやすいと考えられる文京区ではどうか。 【プロフィール】 牧野知弘（まきの・ともひろ）／東京大学経済学部卒業。ボストンコンサルティンググループなどを経て、三井不動産に勤務。その後、J-REIT（不動産投資信託）執行役員、運用会社代表取締役を経て独立。現在は、オラガ総研代表取締役としてホテルなどの不動産事業プロデュースを展開している。著書に『街間格差』（中公新書）などがある。

「3S1K」学区で中古マンションが高止まり　文京区が選ばれ続けるワケ

都心のマンション価格高騰が注目を集めてきた一方、上昇が曲がり角に差し掛かっているとの見方も出てきている。不動産調査会社の東京カンテイによれば、今年2月、3月の都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）の中古マンション平均価格は前月比でわずかに下落。4月は70平米換算で1億8822万円と再び上昇したが、右肩上がりではなくなってきたなか、同じ都心部でもエリアごとに明暗が分かれてくる可能性がある。 住まい選びで重視される「通勤」と「学校」 住まい選びにおいてどのような観点が重視されるのか、不動産事業プロデューサーで、『街間格差』（中公新書）の著書がある牧野知弘氏（オラガ総研代表）に聞いた。 「日本人が住宅を選ぶ際に重視するポイントのひとつが会社への通勤の利便性です。なるべく便利でできるだけ楽に通勤したいと考える。共働きが当たり前になったことで、夫婦ともに通勤に都合がいい立地を選ぶとなると、割と絞られてきます。 そしてふたつめの大きなポイントが『学校』です。とりわけ子育てファミリー層にとっては極めて大きな要素になる。選んだ地域の学校が自分たちの子供を通わせるのに不安がないか、教育環境が充実しているかは熱心にチェックされます。また、子育て層以外にとっても、学校が多くあって教育環境の充実した街というのは、若い人が多く、大学のキャンパスなどがあれば緑も多い。それゆえ子育て世帯以外の層にとっても選ばれやすい傾向があります」（牧野氏、以下同） そうした評価を受けるエリアの代表例として、牧野氏は都心6区の一角に位置付けられ東京・文京区を挙げる。 「私立中学への進学率が高いというデータもありますし、文京区内に住んでいれば通えるわけではありませんが、名門の進学校も多い。子供を持つ層にとっては夢のある将来を描きやすい。東京大学をはじめ有名な大学が多く、学生街は常に若い人がいるという特性があります」

100万円以上の差は大きい！　新型RAV4と先代中古車を比べて見えた選択肢

2025年12月に販売開始となった現行型（6代目）トヨタ「RAV4」のセールスはおおむね好調に推移しており、2026年3月に追加されたプラグインハイブリッド（PHEV）モデルとあわせ、今後も好調な新車販売が続いていくことだろう。 そうなると気になってくるのが「先代（5代目）RAV4の中古車」である。 さまざまな部分で長足の進歩を遂げた現行型RAV4は確かに魅力的だ。だが「ハイブリッドのZグレードでも車両価格は490万円」という部分には、若干ながら引くものがある。 試しに今、Zグレードの見積りシミュレーションをしてみたところ、必要と思われるオプション装備を選択したうえでの支払総額は約520万円と出た。 このあたりの感じ方にはもちろん個人差もあるだろうが、筆者個人としては「国産の中型SUVに500万円以上を投じるのはちょっと……」と、若干思ってしまう。

AI関連株の上昇に一服感か　株価調整なら資金はどこへ向かう？

投資情報会社・フィスコが、株式市場の5月25日～5月29日の動きを振り返りつつ、6月1日～6月5日の相場見通しを解説する。 ＊　＊　＊ 先週の日経平均は前週末比2990.43円高（＋4.7％）の66329.50円で取引を終了した。中東和平交渉の進展期待で週初から大幅高の展開となる。トランプ米大統領が、イランとの戦闘終結に向けた合意が「まもなく発表される」とSNSに投稿、AI・半導体関連を中心に上値追いの勢いが強まり、日経平均は高値を大きく更新して65000円台乗せとなった。その後週央にかけても、AI・半導体関連の一角に過熱警戒感が意識されたが、中東情勢の緩和期待を背景に底堅い動きが続いた。 週後半にかけて一時伸び悩む場面も見られた。AI・半導体関連株の多くに利益確定売りが集まる状況となった。米国とイランの軍事行動の応酬が伝わったことで和平交渉への期待が後退したほか、翌日のMSCIリバランスを控えて需給懸念もやや先行したとみられる。ただ、売り一巡後は押し目買いが優勢となっており、週末はMLCC銘柄を中心としたAI関連株物色が再燃、1636円高と大幅高になっている。米国とイランが停戦期間を60日間延長し、イランの核問題を協議する覚書を交わすことで合意したと伝わったことも安心感につながったようだ。 AI関連株の活況が継続、先週は目標株価引き上げの動きが観測された武蔵精密<7220>が70％強の急騰となったほか、MLCC関連を中心とした電子部品株を買い進む動きが強まった。村田製作所<6981>、太陽誘電<6976>、TDK<6762>などの大手電子部品株が軒並み20％以上の大幅上昇となっている。MLCC関連では中小型の材料株にも物色の矛先が向かう形となった。一方、フジクラ<5803>や古河電工<5801>などがマイナスサイドとなったほか、日東紡績<3110>も10％超の下落、AI関連株も循環物色の様相を呈してきている。決算発表、並びに、各種説明会などは今後一巡してくるとみられ、徐々にポジティブ材料の表面化が少なくなる中、過熱感を伴いながら上昇してきたAI関連株には今後の反動を警戒したい局面でもある。中東の和平協議の進展は、AI関連一極集中相場の転機になる可能性もあると考える。 一方、AI関連株一極集中相場が終焉した場合、出遅れ銘柄への資金シフトは活発化すると考えられ、全体相場の下支えとなろう。日経平均にとってはネガティブに働くものの、NT倍率の低下を伴って、投資マインドを大きく冷やす流れには至らないだろう。ここまで出遅れ銘柄に関しては、AI関連株への資金集中という需給関係から、リバウンドの動きも強まりにくかったと考えられる。ちなみに、6月は後半にかけて株主総会が集中することになり、アクティビストファンド保有のバリュー株などに関心が向かいやすいと考えられる。また、6月は配当金が支払われるタイミングでもあり、この面でも、再投資の対象となるバリュー株が優位になってくると考えられる。

フォレスターが385万円から登場　“400万円の壁”を超えない理由を探る

スバルは5月21日、「フォレスター」（385万円～464万2000円）の一部改良にあわせて、1.8L直噴ターボモデルに新グレード「ツーリング」（385万円）および「ツーリング EX」（399万3000円）を追加設定しました。合わせて、群馬県のスバル本工場内ではメディア向けの車両展示も行われました。 昨今の物価高で新車価格が上昇するなか、あえて価格を比較的抑えた新グレードを追加した意図はどこにあるのか。スバル 商品革新本部 主査の三浦 和浩さん（以下、三浦さん）に話を聞きました。 三浦さんによると、デビュー初年度は「スポーツ」「Xブレイク」「プレミアム」という3グレードで、それぞれの個性を明確に打ち出した構成だったといいます。まずはスバル好きやクルマ好きのユーザーに、それぞれの訴求点を理解したうえで選んでもらう狙いがあったそうです。 その一方で、代替需要や既存スバルユーザーの乗り換えがひと通り落ち着いたことから、発売から約1年が経ったこのタイミングで、より間口を広げるためのツーリングを追加したと説明しました。アウトドア用途だけでなく、通勤や日常使いも含めてフォレスターに乗ってほしいというのが企画の出発点だったようです。 コアなファンに向けた初期フェーズから、もう少し幅広いユーザーに広げる段階へ移った。今回のツーリング追加からは、そんな商品戦略の変化が見えてきます。

【専門家解説】一日葬はなぜ広がったのか　費用面での誤解と現実

厚生労働省が2月26日に公表した人口動態統計によれば、2025年の日本の死亡者数は160万5654人。そうしたなかで、葬儀のカタチも変わってきており、通夜を省いた「一日葬」を選択する人が増えているという。当然、儀式を省略すればその分安く済ませることが可能だが、だからといって「半額」になるかといえばそうでもないようだ。よくある「一日葬」の勘違いを、葬儀業界歴約30年、1級葬祭ディレクターの赤城啓昭氏が解説する。【前後編の前編】 ショートカットの「一日葬」にしても、安くならない 東京都で公務員として働く男性・篠原さん（58歳・仮名）の母親が1年の闘病生活の末、亡くなりました。葬儀は、以前から決めていた近所の葬儀社に依頼しました。 病院から自宅に遺体を搬送し、安置した後、さっそく葬儀社と打ち合わせが始まります。母親は高齢だったので、参列できる友人はほとんどいません。篠原さん自身も同僚にわざわざ参列してもらうのは気が引けたので、身内だけの家族葬を行うことにしました。 依頼した葬儀社は明瞭会計を売りにしているだけあって、祭壇、棺、式場使用料など個別の価格をしっかり見積書に記入してくれます。最終的に葬儀代金の合計額が出たのですが、それは「100万円もあれば十分かな」と考えていた篠原さんの予算を少しオーバーしていました。 その時篠原さんは、職場の上司が「お通夜をやらずにお葬式だけをやった」という話をしていたことを、ふと思い出したのです。 篠原さんの親族は高齢で遠方に住む人が多く、通夜と葬儀で2日間来てもらうのは負担を増やします。通夜を省けば、2日間かかるところが1日になります。親族の負担も減って、葬儀費用もかなり安くできるはずです。 「あのー、お通夜をやらないで済ますことってできますよね？」 「はい、一日葬ですね」 「それです。申し訳ないんですが、一日葬に変更して、見積もりを作り直してもらえませんか？」 数分後、作り直された見積書を見て篠原さんは目を疑いました。1割程度しか金額が下がっていないのです。通夜の料理代と、人件費の一部が省かれているだけです。「一日葬＝安く済ませられる」という皮算用は大きく裏切られると同時に、篠原さんにはふと疑問も浮かびました。 「大して安くもならないのに、なぜ、『一日葬』を選ぶ人がいるのだろう？」

【告白】積水ハウス地面師事件の連絡役が語る“ドラマと違う”詐欺の本音

地主になりすまして、他人の土地を売ってしまう──「地面師事件」と呼ばれるグループ犯罪は、ネットフリックスのドラマが大ヒットして注目されたが、モデルとなったのは2017年、積水ハウスが五反田の一等地を巡り、地面師たちに55億円を詐取された詐欺事件である。 ライターの河合桃子氏は、ひょんなことからこの事件の実行犯「カトウ」と出会った。その告白をきっかけに事件の実態に迫った『地面師連絡役カトウ』は第32回小学館ノンフィクション大賞を受賞、6月18日に刊行予定だ。カトウはドラマで描かれた地面師たちの鮮やかな手口とは全く異なる、ズボラで人間臭い犯行の様子を明かした。河合氏がレポートする。【シリーズ第1回・前編】 「カトウ」は地面師詐欺に関わる際に使っていた“偽名” 詐取金を原資にキャバクラで豪遊する詐欺師の姿は目に浮かぶが、自ら騙し取った金の多さとコトの大きさに恐れをなし、札束を手に涙する詐欺師の姿は想像しにくい。 私が取材したのは、大手住宅メーカーの積水ハウスを騙した地面師グループの男。「連絡役」という役割を担い、騙し取った55億円のうちの2億円を報酬として得た。 そんな大金を手に行く場所もなかった男は、憧れの五つ星ホテル、パークハイアット東京に一人しけこんだ。しかし部屋に入るなり、激しい後悔と捕まるかもしれない恐怖に震え、泣きながら札束をベッドに投げつけたのだった──。 男の名は「カトウ」。本名ではなく、地面師詐欺に関わる際に使っていた“偽名”だ。カトウは2017年、積水ハウスが地面師たちによって55億円を騙し取られた詐欺事件で、実行犯のひとりとして2018年10月に逮捕された。その後起訴され、2019年8月に懲役4年6か月の実刑判決を受けている。 積水詐欺事件は、ネットフリックスで配信されたドラマ『地面師たち』のモデルとなっている。複数の既刊本もあるこの事件を、私が改めて取材し本にまとめようと思った理由のひとつは、事件の裏側は必ずしもドラマのように派手ではなく、実際の詐欺行為が淡々と、かつかなりテキトーに進められていたという意外な事実を、カトウから聞いたからである。 当然、巨額の詐欺を働いた者の証言に嘘や誤魔化しがないか、検証も必要になる。カトウの捜査資料や他の実行犯の判決文など複数の資料を読み込み、関係者に裏取りもしながら彼の話を聞いた。 カトウだけでなく、事件に関わった複数の地面師たちにも取材した。獄中でなお「自分は無罪だ、冤罪だ」と主張し続けている者もいるが、取材を通じて私なりに事件の新たな側面が見えてきた。 「連絡役」と報じられたカトウが実際に果たした役割は、上の者の指示を受け動く“パシリ”のようなものだった。カトウは冒頭のエピソードの通り、詐欺に加担したことを悔いるようなことも度々口にした。私とカトウが同学年だったこともわかり、同じ時代を生きた男がなぜ犯罪に手を染めたのか、その人生を追うことにした。

田園調布より伸びる街はどこか　大田区で注目集める駅の変化とは

日本屈指の高級住宅街「田園調布」を筆頭に古くからの閑静な住宅街が広がるエリアから、羽田空港や京浜工業地帯に近い下町エリアまで、住宅街としても多様な顔を持つのが大田区だ。不動産データをAIで分析するリーウェイズ社の「2035年の人口増減予測」に基づき作成した大田区の“これから発展する駅”ランキングをもとに注目エリアを紹介する。 大田区の延べ36駅「2035年の人口増減」を予測 今回、マネーポストWEBは不動産データをAIで分析するリーウェイズ社が算出した「将来の人口増減予測」を基に、2025年と2035年の予測人口を比べ、その増数が多い順に東京23区の「発展する駅」ランキングを作成した。リーウェイズ社は5億件超の物件データをもとに不動産市場をAIで分析。さらに、国土技術政策総合研究所の「将来人口・世帯予測ツール」（2024年公表）を活用し予測している。 その結果について、不動産コンサルタントの株式会社さくら事務所社長・山本直彌氏が言う。 「不動産の価値を決定づける重要な要素は“人口”であり、その増減は“需要の増減”を意味します。同じ区内でも各駅の将来人口予測は異なり、その明暗を分けるのは『街のカラー』『交通利便性』『価格と立地のバランス』の3要素。住宅価格の高騰により一部の超富裕層しか住めない水準に達したエリアのなかには、住宅地としてのブランド価値が維持できても人口流入は頭打ちになるケースもあります」（以下「　」のコメントは山本氏） 多摩川を挟み川崎市と隣接する大田区には東急や京急の駅が多い。区内北側には閑静な住宅街が目立ち、羽田空港や京浜工業地帯に近い区内南側のエリアには下町情緒あふれる商店街や飲食街が多く存在している。大田区の住宅事情について、山本氏はこう指摘する。 「大田区は街の特性がはっきりと分かれており、大田区で住宅を購入する層は、都心へのアクセスと閑静な環境の両立を求める傾向があります」 「1億円以内で手が届く」閑静なエリアの築浅マンション 大田区で2035年までに最も人口が増える駅と予測されたのは、都営浅草線の「馬込」（2155人増）だった。2位には東急池上線の「長原」（2120人増）が、3位には浅草線の「西馬込」（1979人増）が続く。注目は、ベスト10のうち半分を東急池上線の沿線が占めたことだ。

為替介入で相場が激震、60代女性は100万円超の利益をつかんだ

為替相場が大きく動く局面で、FX（外国為替証拠金取引）トレーダーたちはどう動いているのか──。 証券会社などで口座を開設して取引するFXは、「円高か、円安か」といった為替相場の上下動を読んで通貨を売買するため、時に“丁半博打”とも称される。5月の大型連休に実施された政府・日銀によるドル売り円買いの「為替介入」で、ドル円相場は大きく動いた。 そうした中で介入直後の円高がやがて円安に戻るのを見越してドル買いに動いた投資家もいる。 たとえば、「為替介入でトレンドが変えられたことはない」との信念を持つFX取引歴が長い60代女性は、1ドル＝155円台半ばまで円高になったところでドルを買い、158円台の円安に戻ったところで売り抜けて利益を確定。「連休中に3回ほど介入らしき動きがあったので、そのたびに同じような取引を繰り返し、100万円を超える利益を得ました」と振り返る。

白金高輪が港区で1位に選ばれた理由　海外マネーも注目する駅とは

高級住宅地が多い城南エリアのなかでも、近年はJR品川駅周辺を中心にした大規模な再開発で活気づくのが港区だ。不動産データをAIで分析するリーウェイズ社の「10年後の人口増減予測」に基づき作成した港区の“これから発展する駅”ランキングをもとに注目エリアを紹介する。 港区の延べ38駅「2035年の人口増減」を可視化 今回、マネーポストWEBは不動産データをAIで分析するリーウェイズ社が算出した「将来の人口増減予測」を基に、2025年と2035年の予測人口を比べ、その増数が多い順に東京23区の「発展する駅」ランキングを作成した。リーウェイズ社は5億件超の物件データをもとに不動産市場をAIで分析。さらに、国土技術政策総合研究所の「将来人口・世帯予測ツール」（2024年公表）を活用し予測している。 その結果について、不動産コンサルタントの株式会社さくら事務所社長・山本直彌氏が言う。 「不動産の価値を決定づける重要な要素は“人口”であり、その増減は“需要の増減”を意味します。同じ区内でも各駅の将来人口予測は異なり、その明暗を分けるのは『街のカラー』『交通利便性』『価格と立地のバランス』の3要素。住宅価格の高騰により一部の超富裕層しか住めない水準に達したエリアのなかには、住宅地としてのブランド価値が維持できても人口流入は頭打ちになるケースもあります」（以下「　」のコメントは山本氏） 港区には山手線や京浜東北線をはじめとするJR各線、東京メトロや都営地下鉄などの各駅があるほか、湾岸エリアにはゆりかもめの各駅も存在している。延べ38駅をランキングした結果、すべての駅で2035年の人口予測が「増加」という結果になった（複数路線が通る駅で所在地が異なるなど予測人口に違いが出る場合は別駅としてカウント）。港区の住宅事情について、山本氏はこう指摘する。 「港区は従来から人気の高いエリアが多く、すべての駅で人口増加が予想されるのは妥当だと考えます。ただ、実需としての住宅購入層の手が届くエリアとして選ばれているのではなく、インフレ下の資産保持を目的とした海外投資家や富裕層から、都心3区（港・千代田・中央）に該当する港区が、“投資妥当性”があるとみなされ相対的に高く評価されていると思われます」